Atunci când construim o casă nouă obținem un imobil care a costat X o sumă cunoscută, uşor de identificat fiind suma tuturor cheltuielilor implicate în acest proiect (materiale, manoperă, taxe etc).

Foarte uşor se trece cu vederea costul global al proprietății care include suma cheltuielilor pe parcursul duratei de exploatare.

poza art botezatuPrincipiul iceberg-ului

Cumpărare

Installare demarare

20-30$ din costul global

Întreţinere

Reparare

Cost energie

Vânzare

Etc

80% din costul global

Copyright – TB Maestro

 

Cu timpul imobilele se degradează şi de multe ori este nevoie de reparații cu un cost important. Trebuie să țineți seamă de aceste reparații înainte de cumpărarea imobilului.

De multe ori auzim spunându-se că valoarea imobilelor creşte și că imobiliarul este o investiţie extraordinară care aduce întotdeauna profit. Acest lucru este fals.

Imobilele se degradează inevitabil şi aceasta conduce la o pierdere a valorii de utilizare a imobilului. În condiții de piața constante, nemodificabile, imobilele pierd din valoare întotdeauna.

Vor trebui investite sume de bani importante pe parcursul anilor de utilizare pentru ca imobilul să îşi păstreze valoarea de utilizare. (atenţie la acest termen care nu este egal cu valoarea de piață).

Dacă nu veți înveşti aceste sume de bani veți ajunge la un moment dat la concluzia că acest imobil nu mai este necesar sau important sau rentabil și atunci se va decide vinderea sau demolarea lui.

Valoare de utilizare este o noțiune strict tehnică, inginerească ce ține seama doar de caracteristicile materialelor, starea lor fizică şi capacitatea lor de a îndeplini acelaşi rol ca în prima zi când au fost instalate noi. Ea este influențată de sumele de bani necesare pentru a renova imobilul şi a-l aduce în aceeași stare ca un imobil nou.

poza art botezatu 2Valoarea de piață (valeur marchante) reprezintă prețul (în unități monetare – bani) pe care cineva l-ar plăti pentru acel imobil în condiții de piața liberă la un moment dat. Ea este influențată de o mulțime de factori interni sau externi (demografie, starea economiei, localizarea imobilului etc).

Veți înveşti în imobil timp şi bani pentru renovări atâta timp cât piața vă va oferi posibilitatea să recuperați investiția sau atâta timp cât activitățile pe care le desfăşuraţi în acel imobil sunt rentabile pentru a suporta costul renovărilor.

În caz contrar imobilul va fi lăsat în paragină sau abandonat.

 

Priviți statisticile imobiliare din Montreal. O creşterea valorii de piaţă de 2% pe an acoperă abia costul inflaţiei. Pentru un imobil de 400 000$ aceasta reprezintă abia 8000$. Costurile de vânzare dacă aţi angajat un agent imobiliar pentru vânzarea casei cu un comision de 4% + TPS+ TVQ sunt de cca 18400$. În aceste condiţii veţi avea nevoie să aşteptaţi 2-3 ani doar pentru a acoperii costurile cu vânzarea imobilului (comision agent, publicitate eventual, diverse documente necesare la vânzare etc). Dacă vreți să faceți un flip sau dacă doriți să vindeți în primii ani trebuie absolut să cumpăraţi imobilul sub valoare de piață pentru a putea spera la o vânzare profitabilă. În caz contrar pierdeți.

Și nu uitați întreținerea casei şi cheltuielile în toți acești ani.

Pentru a analiza profitul în cazul unei investiții imobiliare este nevoie să analizăm datele şi costurile şi veniturile de intrare până la cele de ieşire ceea ce se traduce în ceea ce englezii numesc THE TOTAL COST OF OWNERSHIP.

Abia atunci vă veți da seama cât de mică este marja de manevră pe care o aveți la dispoziţie.

Stay safe in investments!

Emil Botezatu, ing

Building Consultant

514-686-1075

inspecteur@batimentaplus.com