De ce se întreține o mașină, un echipament, o casă sau o clădire? Pentru simplul motiv că s-a dovedit statistic că este mult mai ieftin să întreții ceva și să îl ții în stare de funcționare mult mai mult timp, decât să cumperi unul nou de fiecare dată. De aceea orice bun gospodar (gestionar în termen tehnici) are grijă de activele sale. Valoarea activelor sale este dată și de nivelul de calitate al itemului respectiv.

 

Există câteva principii de bază care definesc unui program de întreținere pentru clădiri, iar aceste principii sunt aceleași pentru o mașină, echipament, clădire sau orice alt lucru pe care dorim să îl întreținem.

 

Primul element constitutiv: – Lista de echipamente sau inventarul a ceea ce avem de întreținut.

Fiecare element constructiv al imobilului va avea nevoie de un program de întreținere particular de aceea este important să se cunoască sistemele care compun imobilul.

Aceste sisteme sunt în general dar nu limitativ:

 

A – Teren şi amenajarea terenului – terase, amenajare peisagistică

B – Structură – Fundații, structura pereților, structura etajelor, structura acoperișului, structura balcoanelor sau scărilor exterioare.

C – Învelişul exterior – Ferestre, uși, acoperiş, cărămizi, anvelopa clădirii.

D – Sisteme mecanice – Instalaţii sanitare, de alimentare cu apă, producere a apei calde, tratament de apă, pompe, sisteme de fose septice, cabinete sanitare, ascensoare și altele.

E – Sisteme de încălzire, ventilaţie, climatizare: termopompa, boiler, centrală termică, ventilatoare de distribuție, sistem de control, termostate.

F – Sisteme electrice – Alimentarea cu electricitate, panouri de distribuţie, prize, lumini, generatoare electrice.

G – Sisteme de securitate – alarme, alarme incendiu, detectoare de fum, control acces, camera video și monitorizare, alte tipuri de sisteme de securitate.

H – Interior – înveliș pentru sol, pereți, plafon, mobilier, scări interioare.

J – Procedee tehnice specifice – linii de montaj, echipamente speciale sau de producţie, produse periculoase sau inflamabile, staţii de epurare.

 

Al doilea element constitutiv al unui plan de mentenanță – Lista de lucrări de executat

 

Pentru fiecare element constitutiv se poate face o listă de sarcini ce trebuie să fie executate pentru a le prelungi durata de viața. Începând de la curățare, spălare şi până la operații de ungere, ajustare, verificare mecanică,  electrică.

Simplul fapt că cineva are sarcina să se uite o dată pe lună la acest element al clădirii poate fi suficient pentru a detecta semnele timpurii ale degradării, cu condiția să știe la ce să se uite.

Pentru a vedea ce înseamnă o fișă de întreținere puteți utiliza google.

 

Al treilea element constitutiv – Frecvența

 

Al treilea element reprezintă frecvența cu care veți aplica cel de-al doilea element (sarcina de executat) asupra primului element (echipament). În funcţie de această frecventă pot fi sarcini zilnice, săptămânale, lunare sau anuale, o dată la 3 ani.

 

Al patrulea element constitutiv – Persoana responsabilă

 

Al patrulea element îl reprezintă persoana calificată – repet calificată, chemată să execute în mod real şi repetat sarcinile prevăzute la punctul 2. În principiu o persoană calificată va fi în măsură să cunoască foarte bine elementul inspectat. Un muncitor care repară acoperișuri nu e cea mai indicată persoană pentru întreține o termopompă și viceversa.

 

În urma procesului de întreţinere şi dacă se respectă cele de mai sus pentru fiecare element al clădirii, nu veți avea surprize și defecte majore sau surprizele vor fi foarte rare și de mică amploare, ceea ce vă va permite să vă ajustați și să luați decizii în consecință evitând problemele costisitoare.

 

Tehnicianul care descoperă un defect trebuie să informeze proprietarul sau responsabilul despre următoarele aspecte:

1 – Natura defectului.

2 – Speranța de viață utilă

3 – Acțiunile ce trebuie luate pentru a corecta defectul

4 – Cât de repede trebuie intervenit pentru a corecta defectul. Există măsuri provizorii sau temporare dacă problema este mai complicată.

5 – Ce se întâmplă dacă nu se face nimic.

 

 

Cu aceste informații un gestionar de instalații sau clădiri va fi în măsură să decidă ceea ce trebuie făcut pentru a păstrat calitatea tehnică a imobilului.

 

Stay safe in investments!

Emil Botezatu, ing

514-686-1075

Inspecteur@batimentaplus.com