The rich buy assets. The poor only have expenses. The middle class buys liabilities they think are ass-ets.

 

Unul din principiile de bază pentru a cumpăra imobile rentabile este să le

Man confirm mortgage contract (estate agency client sign contract)

Man confirm mortgage contract (estate agency client sign contract)

cumperi sub preţul pieţii sau sub ceea ce se numeşte «valeur marchande». Ce înseamnă asta? Reprezintă prețul cel mai probabil cu care un imobil se poate vinde pe o piaţă liberă la un moment dat. O afacere bună începe să fie luată în considerare când se obţine un preţ de măcar 10% sub valoarea de piață.

Atenţie aici la condiţiile care ar putea altera această valoare şi care nu sunt prinse neapărat în calcul de către un evaluator (contaminare cu mazout de ex).

În comparaţie cu acestea valoare înscrisă în rolul de evaluare al primăriilor este diferită și ține seama de condițiile de piața la data de 1 iulie a anului precedent depunerii rolului funciar. Ceea ce înseamnă că rolul de evaluare al unui oraș depus la 15 septembrie 2013 și în vigoare pentru anii 2014-2015-2016 va ţine cont de condiţiile de piața din 2012.

De multe ori oraşele nu realizează o evaluare individuală a fiecărei proprietăți ci ceea ce se numește o evaluare de masă. Principiile acestui tip de evaluare sunt descrise în «Manuel d’évaluation foncière du Québec».

Oups… iată deci diferenţele dintre valoarea de piaţă calculată astăzi şi valoare din rolul funciar care serveşte ca bază de impozitare, condiţiile din 2015 fiind diferite de cele din 2012 şi evaluarea de masă nu ţine seama de ameliorările aduse anumitor proprietăţi. Din când în când un tehncian evaluator de la primărie va vizita proprietăţile pentru a face ajustările necesare. Nu vă bucurați prea tare pentru faptul că valoarea casei dumneavoastră a crescut decât dacă doriți să refinanțați şi să reinvestiți echitatea. Această creştere a valorii proprietăţii aduce în principiu… taxe mai mari.

Valoarea în scopul asigurării este total diferită şi reprezintă prețul necesar pentru a construi un imobil nou cu aceleași caracteristici sau preţul depreciat al imobilului pentru ca proprietarii să alegă o garanție suficientă pentru a fi acoperiți în caz de pagube. Nu vă bucurați deci când această vaaloare este mult prea mare. Poate plătiţi o asigurare raportată la un preț exagerat față de nevoile dumneavoastră.

Toate aceste valori sunt diferite şi se intersectează teoretic într-un singur punct… în cazul unui imobil nou. Începând din acel moment aceste va-lori pot fi diferite.

Atunci când cumpăraţi un imobil comercial ce aduce venituri banca va calcula valoare economică. În cazul unui imobil comercial, trebuie să înţelegeţi foarte clar că fără veni-turi, valoarea lui economică tinde către zero şi băncile vor evita să vă împrumute banii într-o metodă standard. Trebuie să aveţi bani lichizi ca să compensați. Valoarea economică este determinată de 2 variabile – media randamentrelor istorice şi anticiparea veniturilor pe termen mediu. Băncile vor utiliza tablele ce le sunt proprii pentru a estima cheltuielile normalizate. Deci chiar dacă nu puneți nici o cheltuială la rubrica spații vacante pentru că veți consi-dera imobilul închiriat întotdeauna la 100%, băncile vor pune totuşi o valoare la această rubrică, în funcție de media pieței. Toate aceste cifre adăugate fac în aşa fel încât valoarea pe care banca este dispusă să o finanţeze să fie de multe ori mult mai mică decât ceea ce v-aţi fi aşteptat sau față de valoarea de piață. Ceea ce implică faptul că va trebui să aveți disponibilă diferența sau veți fi refuzați.

 

La final de ce evaluăm imobilele? Într-unul din primele articole am scris că proprietatea este generatoare de bogăţie venituri şi succes.

Guvernele la diferite nivele (provincial, municipal etc) vor evalua şi taxa imobilele.. sursa de finanţare principală.

Dacă doriţi să finanțați sau să refinanțați un imobil băncile vor dori să ştie valoarea lui pentru a gestiona riscul şi a vă acorda împrumutul.

Dacă dortiti să asigurați imobilul sau pentru alte operaţii de gestiune imobiliară.

Dacă doriți să cunoaşteţi valoarea a ceea ce cumpărați sau vindeți.

Trebuie să știți că în Quebec există meseria de Evaluator agreat. Doar persoanele cu această licență au dreptul să stabilească valoarea unui imobil şi să emită un raport de eva-luare scris şi opinia lor este valabilă în cazul unei contestări în instanță sau pentru obținerea unui împrumut bancar de exemplu.

Mulți agenţi imobiliari vă oferă însă acest serviciu de bază iar unii agenți cu experiența sunt foarte buni în a stabili valoarea de piață a unui imobil, pot să obțină pulsul pieții şi să vă ghideze, pentru evaluări oficiale aveţi nevoie însă de un evaluator agreat.

 

Stay safe in investments!

Emil Botezatu, ing

Building Consultant

514-686-1075

inspecteur@batimentaplus.com