The rich buy assets. The poor only have expenses. The middle class buys liabilities they think are assets.

 

property_contentCum să cumpărăm o proprietate care generează venituri? Astăzi despre imobilele locative.

Imobile cu 2-3-5-8-10-12 apartamente sau mai multe. Cum să ştii dacă ceea ce cumperi este rentabil? Iată câteva trucuri universal valabile cu ajutorul cărora veți putea învesti oriunde în lume.

 

  1. Asigurați-vă întotdeauna că obțineți un cash flow pozitiv. Ce înseamnă asta? Înseamnă că veniturile sunt mai mari decât cheltuielile. Fără acest criteriu nu poate fi vorba de un imobil rentabil decât în cazul în care pierderea vă este utilă.
  2. Identificați extrem de bine cheltuielile și veniturile. Acest item reprezintă punctul slab al acestui gen de tranzacţie. Fie că veniturile sunt supraestimate, fie condiţiile de obţinere a lor sunt prezentate trunchiat de către unii dintre partenerii implicați în tranzacție. Trebuie să extrageţi adevărul pentru că datele să fie corecte. În caz contrar garbage in, garbage out (GIGO).Iată câteva situații care vă pot pune pe o pistă greşită: contracte de locație false sau nonstandard, contract Hydro Quebec în sarcina proprietarului, stare tehnică deplorabilă, probleme de contaminaţi gândaci sau alte situaţii de gestiune, evaluare greșita a stării tehnice a imobilului.
  3. Calculaţi indicatorii de gestiune şi rentabilitate. Doar acest lucru în sine este cu totul altă meserie practic. Dacă nu aţi auzit niciodată de GRM (sau MRB în franceză), CAP rate, Cash on cash return, Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE), multiplicateur du revenu net (MRN), Prix par appartement, Ratio des dépenses d’exploitation (RDE), Ratio d’endettement, Ratio de couverture de la dette (RCD), Taux minimal d’occupation (TMO), Taux de rendement sur le net (TRN), Taux de rendement interne (TRI), Plus-value de l’immeuble, sau alte asemenea denumiri vă sfătuiesc să nu porniți la drum până nu înțelegeți ce înseamnă.
    Ce faceți cu acești indicatori? – Comparați imobilele între ele. Unul dintre principiile de bază pe care se sprijină sectorul imobiliar este principiul comparației. Atenţie la ce cifre şi indicatori utilizaţi.

Să luăm câteva exemple

GRM – gross rent multiplier (MRB în franceză) este un rațio între prețul de achiziție al proprietății şi veniturile obţinute într-un an.

Dacă aveţi venituri de 20 000$/an brut şi imobilul costă 300 000$ atunci aveți un GRM de 15%. Cu cât GRM este mai mic cu atât mai bine. Ce facem cu acest GRM privim care ar fi GRM mediu în zona unde vrem să investim. GRM nu ar trebui utilizat decât ca un mod de analiză rapid atunci când nu cunoaştem toate datele şi doar vedem prima dată un listing. Este o valoare înşelătoare, după cum ştim diavolul stă în detalii.

 

MRN – multiplicator de revenus net este un raţio între veniturile nete (venituri brute – cheltuieli de exploatare) şi preţul de achiziţie. Este un raţio mult mai precis decât MRB pentru că ţine seama de cheltuielile imobilului care pot fi câteodată importante de ex în cazul în care încălzirea este în sarcina proprietarului.

 

CAP rate este venitul NET divizat la preţul de achiziţie. CAP rate poate fi folosit pentru a compara investiția imobiliară cu alt tip de investiţii la bursă de exemplu.

Luăm acelaşi exemplu. Aveţi 30 000$ venituri şi 10 000$ cheltuieli, rezultă 20 000$ net

CAP rate = 20 000$/300 000$ = 6,66%. CAP rate spune care ar fi randamentul dacă am cumpăra casa cu banii jos la 300 000$ investiţi.

Poate sunteţi mai câştigat dacă obţineţi 10% la bursă.

 

 

CASH on CASH return. De multe ori nu avem aceşti bani (300 000$ cash) deci împrumutăm de la bancă. Asiguraţi-vă întotdeauna că dobânda pe care o plătiţi la bancă este mai mică decât CAP RATE. În caz contrar împrumutaţi bani la un cost mai mare decât ceea ce poate produce imobilul.

CASH on CASH este de fapt returul pentru banii pe care i-ai investit direct din fondurile proprii (avansul să zicem).

Ei aici trebuie să scoateţi calculatorul.

Să presupunem că puneţi 20% avans (în viaţa reală se adaugă şi celelalte cheltuieli în procesul de achiziţie al imobilului, notar, inspecţie etc) asta înseamnă 60 000$ în cazul nostru banii din fonduri proprii (economii etc). Mai rămâne să împrumutăm de la bancă 240 000$

Trebuie simulat împrumutul de exemplu dobândă fixă de 2,54% pe 5 ani cu amortizare pe 25 de ani ceea ce duce la o plată lunară de 1079,91$ sau de 12958,92$/an. (cifre aproximative)

Venitul net era de 20 000$ în exemplul de mai sus. 20 000$-12958,92$ = 7041,08$

CASH on CASH = CASH flow/CASH invested = 7041,08$/60 000$ = 11,73% ceea ce este un randament mai bun decât 10% obţinuţi la bursă pentru banii din fondurile proprii.

 

Ce se întâmplă acum dacă TOŢI banii chiar şi cei de avans sunt împrumutaţi de la bancă sau alţi creditori? Veţi obţine o sumă X$ din nimic. Veţi diviza o cifră oricare ar fi ea la ZERO$ ceea ce poate duce la un randament practic infinit.

Principii care stau în spatele expresiei other people’s money.

 

Articolul de astăzi a deschis doar o fereastră înspre lumea investitorilor imobiliari. Există zeci de articole şi informaţii on line. Depinde doar de dumneavoastră să puneţi roată în mişcare.

 

 

Stay safe în investments!

Emil Botezatu, ing

Building Consultant

514-686-1075

inspecteur@batimentaplus.com